Wonen

Een woning koper of verkopen is een belangrijke stap in iemands leven.
Het is verstandig om een notaris al in een vroeg stadium te betrekken bij het kopen of verkopen van een huis. Koper en verkoper kunnen voor advies bij de notaris terecht. De notaris kan aangeven waar partijen op moeten letten, bijvoorbeeld advies over bezwarende bepalingen die aan het huis kleven, bijvoorbeeld erfdienstbaarheden. Ook kan hij koper en verkoper adviseren over de verplichtingen die zij tegenover elkaar hebben. Ook is het mogelijk dat de notaris partijen begeleidt bij het opstellen van de koopovereenkomst.

Koopovereenkomst
De afspraken tussen koper en verkoper worden in een schriftelijke koopovereenkomst vastgelegd. Een mondelinge overeenkomst is bij de verkoop van een woonhuis niet geldig. In de koopovereenkomst staan onder andere de gegevens van de verkoper, de koper, welke woning het betreft, de koopprijs, de datum van levering en zaken als ontbindende voorwaarden en bijzonderheden wat betreft het verkochte.
De ondertekende koopovereenkomst of een afschrift daarvan moet aan de koper overhandigd worden. Deze heeft vervolgens een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Binnen deze termijn kan de koper zonder opgave van redenen de verkoper berichten dat de koopovereenkomst wordt ontbonden en de koop dus niet doorgaat.
Daarnaast kan de koop ongedaan worden gemaakt op grond van ontbindende voorwaarden, die in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Een voorbeeld is dat het lukt de koper niet om de woning te financieren.
De koopovereenkomst kan worden ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers. Door deze inschrijving wordt de koper beschermd tegen onheil van de kant van de verkoper, bijvoorbeeld een faillissement of beslag op de woning of als de verkoper de woning aan een hogere bieder wil leveren. De werking is beperkt tot zes maanden. Voor de inschrijving van de koopovereenkomst bij het kadaster is de tussenkomst van de notaris noodzakelijk.

Leveringsakte
De leveringsakte moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend.
De inhoud van de leveringsakte dient in overeenstemming te zijn met de eerder gesloten koopovereenkomst. De notaris moet uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen.
De notaris zal er ook op toezien dat de koper de eventuele waarborgsom en koopsom tijdig op een rekening van het notariskantoor stort.
Na ondertekening van de akte zal de notaris zorgdragen voor inschrijving van een afschrift van de leveringsakte bij het kadaster. Daarmee gaat de eigendom van de woning definitief over van verkoper naar koper. Indien na controle bij het kadaster blijkt dat alles in orde is mag de notaris overgaan tot uitbetalen van de gelden.

Hypotheekakte
In de meeste gevallen wordt een woning gekocht met geld dat geleend is bij een bank of verzekeringsmaatschappij. Ook is het mogelijk dat geld geleend wordt van een particuliere geldverstrekker. De afspraken met betrekking tot de geldlening kunnen onderling tussen de geldverstrekker en de koper worden geregeld in een geldleningsovereenkomst. Vaak wordt deze overeenkomst ook opgenomen in de hypotheekakte, maar dat is niet noodzakelijk.
Tot zekerheid voor de terugbetaling van het geleende bedrag vraagt de geldverstrekker in bijna alle gevallen een hypotheekrecht op de gekochte woning. Het is wettelijk verplicht dat dit hypotheekrecht wordt vastgelegd in een akte, die is opgesteld door een notaris. Na ondertekening van deze akte wordt een afschrift ingeschreven bij het kadaster.

Royementsakte
Indien de verkoper geld had geleend, waarvoor een hypotheekrecht op de verkochte woning was gevestigd, dient hij met de verkoopopbrengst deze lening af te lossen. Het hypotheekrecht dient alsdan doorgehaald te worden in de openbare registers bij Kadaster, zodat de koper een woning vrij van hypotheekrecht krijgt. Deze doorhaling geschiedt door het opstellen van een royementsakte door de notaris en inschrijving van een afschrift van deze akte bij het kadaster.
De notaris zal hiertoe voor de eigendomsoverdracht de geldverstrekker aanschrijven met de vraag onder welke voorwaarden de geldverstrekker toestemming geeft voor doorhaling van de hypothecaire inschrijving bij het Kadaster. Tevens zal een royementsvolmacht door de geldverstrekker getekend dienen te worden, die vóór de overdracht op het notariskantoor aanwezig dient te zijn.
Na de overdracht van de woning en recherches bij het Kadaster zal de notaris vervolgens de geldverstrekker aflossen en de royementsakte maken en in laten schrijven.

Hier kunt u de brochures ‘Een woning kopen’ en ‘Een woning verkopen’ downloaden.